民法典：衡宇承租人优先购置权的行使及破例

所谓衡宇承租人优先购置权，是指在同等条件下，衡宇承租人依法享有优先于他人购置租赁衡宇的权利。根据本条划定，承租人对租赁物的优先购置权仅限于衡宇。民法典第726条：出租人出卖租赁衡宇的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权利;可是，衡宇按份共有人行使优先购置权或者出租人将衡宇出卖给近亲属的除外。

出租人推行通知义务后，承租人在十五日内未明确表现购置的，视为承租人放弃优先购置权。【条文主旨】本条是关于衡宇承租人优先购置权的划定。【条文明白】衡宇承租人优先购置权，是指在同等条件下，衡宇承租人依法享有优先于他人购置租赁衡宇的权利。

根据本条划定，承租人对租赁物的优先购置权仅限于衡宇。衡宇承租人优先购置权的执法性质存在较大争议，主要有：（1）请求权说，认为衡宇承租人在出租人出卖衡宇时享有以与第三人同等条件请求购置衡宇的权利。

（2）形成权说。包罗形成权说与附条件形成权说两种意见。

形成权说认为以承租人一方之意思表现，无须出租人的答应，即可形成出卖人与第三人同等条件为内容的契约；附条件形成权说则进一步认为，此项形成权须出租人将标的物出卖给第三人时始得行使。（3）物权说与准物权说。物权说认为承租人优先购置权具有反抗第三人的效力；准物权说认为执法赋予承租人的优先效力和追及效力体现其具有物权的某种属性。

上述学说不能完全准确反映承租人优先购置权的执法性质。请求权说对承租人的掩护力渡过弱；形成劝说赋予承租人有确认出租人与第三人签订买卖条约无效的权利，有过分掩护承租人之嫌，也不切合我国的司法实践；承租人优先购置权具有与物权相似的特性，如均具有法定性，但它自己并不是物权，也不能准用物权的相关划定。

衡宇承租人优先购置权是基于衡宇承租人的特定身份，为维护社会经济秩序稳定，在不损害出租人正当权益的情况下，为维护承租人权益而赋予承租人的一项法定优先权。衡宇承租人优先购置权的实现依赖出租人推行通知义务，在权利受侵害时，仅能请求出租人给予损害赔偿。衡宇承租人的优先购置权作为一种法定权利，其实现需要具备以下条件：（1）在租赁条约存续期间内；（2）在同等条件下购置。同等条件包罗买卖的价款、付款期限与方式等；（3）在合理期限内购置。

一般要求出卖人在合理期限内事先通知承租人；二是要求承租人在接到通知之日起15日内明确作出购置的意思表现。【司法适用】司法实践可以从以下两个方面综合思量：第一，从衡宇使用功效上看，如果承租人承租的部门衡宇与衡宇的其他部门是可分的，使用功效是相对独立的，则承租人的优先购置权应仅及于其承租的部门衡宇；如果承租人承租的部门衡宇与衡宇的其他部门是不行分的、使用功效的整体性较显着的，则其对出租人所卖全部衡宇享有享有优先购置权。

第二，从承租人承租的部门衡宇占全部衡宇的比例看，承租人承租的部门衡宇占出租人出卖的全部衡宇一半以上的，则其对出租人出卖的全部衡宇享有优先购置权；反之则不宜认定其对全部衡宇享有优先购置权。对于享有优先购置权的承租人，在优先购置权期内未作出放弃优先购置权的表现，出租人不得在该期间将衡宇卖给他人，如果出租人违反了该项划定，承租人不能请求确认该买卖条约无效，根据条约编第728条的划定，承租人只能项出租人请求损害赔偿。

本条司法适用的难点在于如何认定“同等条件”，需要对同等条件举行详细考察，在对买受人资质有特殊要求而承租人不具备该资质的，不应认定切合同等条件。民法典第727条：出租人委托拍卖人拍卖租赁衡宇的，应当在拍卖五日前通知承租人。

承租人未到场拍卖的，视为放弃优先购置权。【条文主旨】本条是关于委托拍卖情况下衡宇承租人优先购置权的划定。【条文明白】本条是从《城镇衡宇租赁解释》第23条演化而来，该条划定：“出租人委托拍卖的拍卖租赁衡宇，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未到场拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购置权。

”对于出租人未根据条约编第726条通知承租人的，或者已按划定通知承租人，承租人在催告期内明确表现购置，但未能购置乐成的，出租人委托拍卖公司拍卖衡宇的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未到场拍卖的，推定其放弃优先购购置权。【司法适用】拍卖是一种特殊的买卖方式，具有以下特点：（1）拍卖是通过专业中介机构拍卖公司举行的，拍卖公司与委托方签订委托拍卖条约、与最高竞价者签订成交确认书及其公布拍卖通告毗连委托方与竞买方，并卖力操作整个拍卖运动。（2）拍卖是在同一时间、所在通过公然竞价，价高者得的历程。

（3）拍卖运动受《拍卖法》的规制，委托方、拍卖房、竞买方均有各自的权利义务及拍卖法式。承租人的优先购置权与拍卖规则存在冲突的情况下，承租人的优先购置权让位于拍卖规则，承租人仍需遵守拍卖规则。对于承租人到场拍卖的，如何在拍卖中掩护承租人的优先购置权问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖产业的划定》第16条划定：“拍卖历程中，有最高应价时，优先购置权人可以表现以最高价买受，如无更高应价，则拍卖归优先购置权人；如有更高报价，而优先购置权人不作表现的，则拍卖归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购置权人同时表现购置道德，以抽签方式决议买受人。

”民法典第728条：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购置权情形的，承租人可以请求出租人负担赔偿责任。可是，出租人与第三人订立的衡宇买卖条约的效力不受影响。【条文主旨】本条是关于衡宇承租人优先购置权受到侵害的执法结果的划定。

【条文明白】衡宇承租人优先购置权的行使要求出租人推行通知与协助义务，如果因为出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购置权的行为，好比严苛购置条件，提高首付比例，限定购置时间过短等情形，一方面，所有权变更不破租赁，另一方面，租赁不碍买卖，根据本条约定出租人与买受人订立的衡宇买卖条约的效力不受影响，即承租人物权以其优先购置权受到侵害为由请求确认衡宇买卖条约无效。承租人也无权请求打消该衡宇买卖条约，只能请求出租人负担损害赔偿责任。

【司法适用】承租人以本条为依据起诉的，应系侵犯罪定优先购置权的侵权之诉，承租人需要提供证据证明：（1）出租人存在侵犯优先购置权的行为；（2）承租人的权益受到侵害；（3）出租人的侵权行为与损害效果之间存在因果关系。本条适用的难点在于承租人可以请求出租人负担赔偿责任的规模，最重要的也最有争议的是衡宇增值的损失。理论上包罗衡宇增值的损失，但该损失的负担是否需要具备一定的前提条件存在争议。

有看法认为，只要出租人未通知或有其他妨害承租人优先购置权的行为，衡宇在此期间的增值部门损失承租人可以直接向出租人要求赔偿。但此种处置惩罚方式可能会造成承租人没有支付任何成本，就获得巨额利益之嫌。本条要求出租人负担赔偿责任的前提是承租人有能力购置衡宇而完全因为出租人的原因未能购置，需要承租人提供充实证据证明自己具有购置能力，且其为购置衡宇已经做了相应的准备，包罗筹备首付款等。

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